(Dies ist eine aktualisierte Fassung eines Blogbeitrags unserer Webseite www.primeropanama.com)
Beispiel 1 aus meiner fünfjährigen Immobilienpraxis in Panama: Residenciakunden, bisher nur einmal für eine Woche in Panamastadt gewesen für die Residenciakarte, das heisst wir kannten uns und das Vertrauensverhältnis war da. Der Plan: Für zwei Wochen nach Panama kommen und ein Strandappartement kaufen. Da Panamastadt keine Strände hat und alle Welt über Coronado und Umgebung redet, haben sie sich im Internet 8 Wohnungen rausgesucht, welche sie gern am Wochenende nach Ankunft besichtigen wollen. Um keine Zeit zu verlieren, sollten wir doch bitte schonmal den Besichtigungstag organisieren. Alle 8 Wohnungen lagen in demselben Cluster circa 10 km vor Coronado. Nach 3 Arbeitstagen stand dann auch die Terminierung fest. Bis dann am Vorabend folgender Anruf kam: Michael, wir wissen nicht wie wir es ausdrücken sollen, und es tut uns auch wahnsinnig leid, aber nachdem wir hier in der Gegend angekommen sind, sorry, hier können und wollen wir nicht leben.
So etwas nehme ich natürlich sehr ernst. Ich bin der Letzte, der in so einer Situation versucht den Kunden umzustimmen. Man sollte auf sein Bauchgefühl hören und wenn die Gegend nicht passt, dann kann und will ich sie nicht passend schönreden.
Beispiel 2: Ebenfalls ein Residenciakunde und inzwischen gut befreundet, suchte für seine Segelyacht mit Tiefgang 2.60m ein passendes Grundstück und hat sich auf die Gegend um Portobello (Colon) festgelegt. Panamakenntnisse beschränken sich nur auf die Hauptstadt. So fand ich für ihn ein tituliertes Grundstück zu einem annehmbaren Preis und sein Studium der Marinekarte versprach ein Ufer-Relief, welches das Parken seiner Yacht zulies. Besichtigung Mittwoch. Am Montag Abend dann der Anruf: Michael, stell dir vor, ich konnte es vor lauter Neugier nicht erwarten und bin heute schonmal alleine hingefahren. Aber, ich muss dir sagen: Soviel Dreck und Müll auf dem Weg dorthin und dazu noch in der Umgebung. Also nein, sorry, dort würde ich nie bauen wollen, nicht einmal tageweise dort leben!
JA, das ist einer der Unterschiede zwischen Karibik und Pazifik. Sollte man kennen, BEVOR man einen Makler beauftragt. Aber der Mix aus Freundschaft, Ungeduld und gutem Willen führt immer wieder dazu, dass die eigentlich logische Reihenfolge bei der erfolgreichen Findung der passenden Immobilie nicht eingehalten wird.
Ich könnte noch viele Beispiele erwähnen, wo Leute vor erster Anreise nach Panama zu 100% überzeugt waren, in Bocas del Toro ein Anwesen zu kaufen, oder in Boquete, und dann teilweise innerhalb von 1-2 Tagen vor Ort komplett desillusioniert ihre Pläne aufgaben und sich neu orientierten. Das Problem dabei: Es wurden meist bereits Immobilienmakler involviert und damit viel wertvolle Zeit gebunden.
All diejenigen, welche einen erfolgreichen Neustart in Panama planen und diesem Land und den Immobilienmaklern hier mit Achtung und Wertschätzung begegnen, soll dieser Leitfaden helfen, effektiv und ohne teure Fehler ihr Ziel zu erreichen.
Wie kauft man eine Immobilie in Panama? Kurz gesagt ist die Reihenfolge so:
1 Lage
2 Geld
3 Maklervereinbarung
4 Objektsuche
5 Kaufabwicklung
Vermeintlich Schlaue beginnen mit Schritt 4. Sie schauen von Deutschland aus bei encuentra24.com nach, filtern die Immobilien nach dem besten Verhältlnis "Preis-zu-Quadratmeter", nehmen Kontakt zum Inserenten auf und fragen nach alter Manier eines türkischen Gebrauchtwagen-Ankäufers „Was ist letzte Preis?“
Hier in Panama angekommen, klappern sie ihre Schnäppchenliste ab, um Tag für Tag enttäuscht festzustellen, dass entweder die Lage „scheisse“ ist, oder die Bauqualität oder die Nachbarschaft oder das Klima oder …
War der Inserent ein Makler, wird er Alternativen anbieten. Ist der Makler ein Profi, wird er die Beratung nachholen. Und die meisten kommen über viele Umwege letztendlich doch noch zu einem Kaufabschluss. Aber die Gefahr ist gross, dass man nach einiger Zeit feststellt: Das Klima ist zu heiss, ich hätte einen besseren Preis rausholen müssen, die Infrastruktur ist ja an Ort XY viel besser, vielleicht hätte ich doch lieber selbst gebaut oder wäre in ein Luxusappartement mit Social Area und Strandzugang gezogen, statt mir diesen never-ending Reparatur- und Pflegeaufwand aufzuladen!
Daher: Schritt 1 - Grenze deinen Wohnort ein
Alles muss damit beginnen, das Land und seine Klimazonen kennenzulernen! Das geht nicht in 3 Tagen. Nimm ein Mietauto und toure durch das Land:
Die Höhenlagen mit Frühlingsklime von Altos de Maria über La Laguna de San Carlos, El Valle de Anton, Santa Fe, Boquete bis Volcán
Die Pazifikregion von Coronado über Playa Blanca, die Azuero-Halbinsel mit dem schönen Ort Pedasí, weiter Richtung Boca Chica, bis zur costaricanischen Grenze nach Puerto Armuelles
Die Atlantikregion mit der wunderschönen Inselgruppe Bocas del Toro oder über Colon nach Portobelo und El Nombre de Dios
Wer aus beruflichen, medizinischen oder kulturellen Gründen die Vorteile von Panamastadt nutzen will, wird sich hier die 1A-Lagen anschauen. Dies aber am besten mit einer bezahlten Fachfrau/Fachmann welche sich im Grossstadtdschungel auskennt und Zugang zu der einen oder anderen „gated community“ hat
Da es in manchen Regionen grosse Unterschiede zwischen Regen- und Trockenzeit gibt (in Boquete hast du zum Beispiel extreme Fallwinde zwischen Januar und März), ist vielleicht eine vorherige Miete ein wichtiger Zusatzfilter, bevor du dich endgültig festlegst.
Schritt 2 - Sicherstellung der Finanzmittel auf deinem panamaischen Konto
Für einen Immobilienkauf musst du nicht die „Residencia Permanente“ für Panama besitzen, wohl aber ein eigenes Bankkonto mit entsprechendem Saldo. Warum?
Besserer Kaufpreis: Mit einem eigenen Bankkonto mit entsprechendem Guthaben kann der Makler deines Vertrauens aus einer Position der Stärke in die Preisverhandlungen gehen
Risikominimierung: Speziell bei grösseren Überweisungen gibt es Beispiele, dass der Kapitaltransfer aus Europa blockiert oder zeitlich erheblich behindert wurde oder z.B. WISE und REVOLUT nicht mit panamaischen Banken funktionieren. Da die Nichteinhaltung der Fristen im Vorvertrag zum Verlust der Anzahlung führen kann, empfiehlt es sich also, den Geldeingang vorher sicherzustellen.
Sicherer Kauf: Zwischen Unterschrift unter den Definitiven Kaufvertrag und der Eintragung des neuen Eigentümers im Öffentlichen Register vergehen einige Tage bis Wochen. Diese Zeit stellt ein Risiko dar, welches sich komplett ausschliessen lässt, wenn die Haupt-Kaufpreiszahlung mittels „unwiderruflichem Zahlungsversprechen“ erfolgt, welches an die Eintragung deiner Immobilie auf deinen Namen/deine Firma im Öffentlichen Register gebunden ist, ausgestellt von deiner panamaischen Bank. Würdest du eine Direktüberweisung aus Europa an den Verkäufer leisten, trägst entweder du oder der Verkäufer das Risiko, je nach Zeitpunkt der Überweisung. Notaranderkonten sind in Panama nicht üblich.
Schritt 3 - Entscheide dich für Deinen Makler
Für den Käufer oder Mieter einer Immobilie ist die Dienstleistung des Immobilienmaklers grundsätzlich kostenlos, es sei denn, es wird eine Wohnortfindung vorgeschaltet, welche nach Aufwand bezahlt und eventuell beim Kauf rückerstattet wird.
Wir haben in Panama das US-amerikanische Modell, bestehend aus Listing-Broker und Buyers-Broker, welche beide auf das zentrale MLS (Multi-Listing-System) zugreifen bzw. in dieses einspeisen. Es ist also nicht so wie in Europa, wo du zu REMAX, Engel & Völkers, Sparkassen-Immobilien, Makler Maier, Müller und Schulze gehst, weil jeder sein eigenes Listing-Portfolio hat. In Panama ist man vernetzt. Alle lizensierten Makler sind im ACOBIR zusammengeschlossen, dem panamaischen Maklerverband. Und darüber läuft das MLS sowie weitere interne Kommunikationsnetzwerke.
Der Listing-Broker kennt sein Viertel wie die Westentasche: Er weiss, wo sich jemand scheiden lässt und wo jemand verstorben ist. Wo besonderer Verkaufsdruck besteht und wo in Zukunft etwas gebaut wird. Er vertritt die Interessen des VERKÄUFERS!
Der Buyers-Broker kennt seinen Kunden, dich, den Käufer: Er erfragt ausführlich deine Ansprüche, abgesehen vom Wohnort. Also Grösse, Ausstattung, Kaufpreislimite, Anforderungen an die Infrastruktur, Schulen, Nachbarschaft usw. Er hat Zugriff auf ALLE Listings in Panama und ist bestens mit seinen Kollegen, den Listing-Brokern, vernetzt. Das (Aus-)Nutzen mehrerer Buyers-Broker ist daher nicht nur unnötig und ineffektiv. Du würdest von mehreren Maklern parallel eine Vorleistung verlangen, welche nur einem von ihnen erstattet wird!
Meine persönliche Entscheidung als Buyers-Broker und ACOBIR-Mitglied: Sobald ein Kaufinteressent bereits in Kontakt mit einem anderen Makler steht, bin ich raus. Was ich kann, kann der andere auch. Vertraue ihm und spare meine wertvolle Zeit.
Schritt 4 - Objektsuche
Der Makler deines Vertrauens hat deine Vorgaben. Nun sucht er im MLS-System und in seinen internen Netzwerken. In der Regel erhält er innerhalb von 3-4 Tagen eine grössere Anzahl aktueller Angebote und Preissenkungen und filtert die 3-5 besten Optionen heraus. Er organisiert die Besichtigungen. Nach jeder Besichtigung verlangt er Feedback von dir, um die Suche gegebenenfalls zu justieren.
Am Ende stehen 1-2 Favoriten. Dein Buyers-Broker vertritt zu 100% DEINE Interessen. Er wird ein Vertrauensverhältnis zum Repräsentanten des Verkäufers (Listing-Broker) aufbauen, die Ernsthaftigkeit des Kaufinteresses nachweisen (daher ist der Schritt 2 so wichtig!), die Mängel am Objekt aufnehmen und mit dir zusammen eine Kaufofferte formulieren, in welcher der niedrigere Kaufpreis respektvoll begründet wird. Sind sich Käufer und Verkäufer einig, wird dies schriftlich fixiert und der rechtliche Prozess beginnt.
Schritt 5 - Kaufabwicklung
Bis hierhin könntest du mit viel Glück auch ohne Makler kommen. Zum Beispiel der Nachbar eines Freundes bietet dir sein Haus zum Verkauf, du bist von dem Objekt überzeugt, die Immobilie ist tituliert (mit Finca-Nummer im Öffentlichen Eigentumsregister eingetragen) und du einigst dich auf einen Nicht-Gringo-Preis. Gratulation.
Doch nun gilt es: Risiken erkennen und ausschliessen. Dazu brauchst du einen guten Rechtsanwalt für Immobilienrecht! Der kostet. Dieses Geld ist aber gut angelegt, denn dein Fachanwalt vertritt deine Interessen bei der Vorprüfung der Immobilie (Öffentliches Eigentumsregister, Finanzbehörden, Zonenplan etc), bei der Redaktion des Vorvertrages und des Kaufvertrages und schliesst die Transaktion mit der Ummeldung bei der Wohnungsbehörde ANATI ab. Kosten ab $1’500 bis $3'000 je nach Objektwert. Es gibt zahlreiche Beispiele von Ausländern, welche mit einem Wald-und-Wiesen-Anwalt, der z.B. ihre Einwanderung erledigt hat, einen Immobilienkauf durchgeführt und teure Fehler gemacht haben!
Die Notarkosten und die Kosten für die Registereintragung variieren je nach Kaufpreis, insgesamt sind die Kaufnebenkosten jedoch um die 1% inklusive Anwalt, plus Stiftungsgründung wenn gewünscht für circa $1'500.
Unter Umständen empfiehlt es sich, die Immobilie nicht auf deinen Namen zu kaufen sondern in eine panamaische Gesellschaft oder Stiftung einzubringen (Haftungsrecht, Erbrecht). Aus diesem Grund sind sehr viele Immobilien bereits im Besitz einer S.A. (sociedad anónima) und es wechseln nur die Aktionäre, während die Aktiva (Immobilie) im Eigentum der Gesellschaft bleibt. Als dein BUYERS-BROKER berate ich selbstverständlich ausführlich über die Vor- und Nachteile der einzelnen Optionen, und berücksichtige dabei auch steuerliche Aspekte für die Zukunft.
Wir alle sind hier in Panama, um unser Leben stressfreier zu geniessen als in unserem Herkunftsland. Ich hoffe, dieser Leitfaden hilft sowohl dir als Suchenden, als auch indirekt den fleissig arbeitenden Immobilienmaklern hier im Land. Hast du die Schritte 1 und 2 abgeschlossen, stehe ich gern für Anfragen zur Verfügung: Michael Jähne (+507) 6707 5096 (WhatsApp) - Email: panamajetzt@gmail.com