immobilienkauf
Lust oder Frust?
Einige Programme für den Erhalt der unbeschränkten Aufenthaltsgenehmigung für Panama schreiben die Investition in eine Immobilie vor. Das kann einen unter Zeit- und Entscheidungsdruck setzen - keine gute Voraussetzung für die optimale Auswahl. Und selbst wenn diese Programme (New Friendly Nation sowie Golden Visa) noch alternative Anlageformen anbieten: Wer will schon Hunderttausende Dollar einer einzigen Bank oder Finanzinstitution über 3 oder 5 Jahre anvertrauen? So wird man sich also für die Anlage in einen Sachwert entscheiden, am besten eine selbstbewohnte Immobilie.
Der Immobilienmarkt
Schon allein aus der strategisch einmaligen Lage Panamas als Drehkreuz der Amerikas und der regelmässig doppelt so hohen Wachstumsraten im Vergleich aller Länder Lateinamerikas und der Karibik lässt sich auf die Bedeutung des Immobilienmarktes in Panama schliessen. Panama ist seit Jahrzehnten ein Kapitalmagnet. In guten Zeiten wegen stabil hoher Renditen und in schlechten Zeiten als sichere Insel. Immer wenn eine neue Regierung in Lateinamerika Richtung Links installiert wird (aktuell Peru), strömt zusätzliches Kapital ins Land.
Die verschiedenen Segmente des Immobilienmarktes haben sich in der letzten Zeit unterschiedlich entwickelt. Während die Bürotürme bereits vor Corona eine relativ hohe Leerstandsquote verzeichneten und hier wohl dauerhaft nur Umnutzungskonzepte eine Trendumkehr schaffen können, blieb der Wohnimmobilienmarkt relativ stabil und der Grundstücksmarkt für Selbstversorgerambitionen erlebt einen kräftigen Aufschwung.
Hier eine Übersicht:
A - Panamastadt Wohnimmobilien in 1A-Lagen: Die Preise sind seit Corona nur wenig gesunken und die aktuelle Nachfrage steigt wieder. Was nicht ausschliesst, dass es aufgrund Wegfall des Bankenmoratoriums auch mal den einen oder anderen Notverkauf gibt. Aufgrund der Mietpreisspirale nach unten lassen sich allerdings kaum noch Renditen über 4.5% erzielen.
Preise pro m2: San Felipe (historischer Alstadtkern) ab $ 4'000, daran anschliessendes künftiges Sanierungsviertel Santa Ana ab $2'500, Avenida Balboa $ 2'500, Punta Pacífica 2'500, Marbella und Punta Paitilla ab 2'000
B - Einfamilienhäuser ausserhalb Panamastadt: Seit etwa 7-8 Jahren entstand ein massiver Überbestand an zu verkaufenden Wohnhäusern, vor allem in Gebieten wo Amerikaner und Kanadier ihr Rentendomizil errichtet haben. Diese konstruierten viel zu gross - 5 Schlafzimmer und 6 Bäder keine Seltenheit - aber der Trend geht in Richtung Kleinfamilie oder Singlehaushalt. Im Jahr 2020 scheint die Talsohle bei den Preisen erreicht zu sein, seitdem sind die Preise bei guten Häusern um 25% angezogen. Der Kauf eines Einfamilienhauses ist natürlich immer sehr individuell. Der Bauherr hat es für sich selbst geplant und bauen lassen. Im Laufe der Zeit verändern sich die Ansprüche. Auch die Bauqualität von Häusern unter $300'000 lässt meist sehr zu wünschen übrig. In der Zone um Boquete erhält man ein gutes Schnäppchen für diesen Preis, während in Panama-Oeste mindestens $100'000 mehr für gleiche Qualität hingelegt werden müssen.
C - Grundstücke: Oft werde ich als Immobilienmakler gefragt: Was kostet in Panama der Quadratmeter Land? Ich will es überspitzt so verdeutlichen:
Für $80'000 bekommst du in Panamastadt ein Parkfeld für 4 Autos. An der Interamericana welche Panamastadt bis Chiriquí nach Costa Rica etc. verbindet erhälst du für diesen Preis gerade einmal 400m2 (Wohn/Gewerbezone), ein Strandgrundstück dürfte zwischen 400-600m2 gross werden. Je weiter du von der Hauptverkehrsader weggehst, desto grösser wird das Land welches du für $80'000 kaufen kannst: 1000-2500m2 in Siedlungsgebiet mit kleinen Läden, 1 Hektar ausserhalb von Siedlungszonen aber noch mit normalen Fahrzeugen erreichbar, und 2-6 Hektar in der absoluten Pampa, ohne Strom und befestigte Strassen.
D - Strandappartements in modernen Gated Communities: In der Schweiz haben wir den Begriff "Demodierung" für einen in die Jahre gekommenen Architektur- und Ausbaustandard verwendet, welcher unabhängig von der Abnutzung zu erheblicher Wertminderung führt. Nicht-bodentiefe Fenster, kein Gästebad, zu niedrige Raumhöhen, enge Treppenhäuser etc. Das sind Eigenschaften älterer Gebäude, die sich auch mit Renovierung und Modernisierung kaum "heilen" lassen. Die Eigentümerstruktur solcher Eigentums-Wohnanlagen nimmt mit der Zeit an Qualität ab, viele Wohnungen stehen leer, teilweise werden die Unterhaltskosten nicht mehr bezahlt, und der Anteil der noch aktiven und seriösen Eigentümer muss einen immer grösseren Unterhaltsanteil tragen. Diese Tendenz ist in Panama bei ab 10-jährigen Gebäudekomplexen zu beobachten. Wer die Wahl zwischen einem alten 220 m2 Appartement und einem modernen 140 m2 Schmuckstück hat, sollte sich für das Neue entscheiden. Mehr Lebensqualität, weniger Unterhaltskosten und ein höherer Wiederverkaufswert.
Übrigens: Von 100 Nordamerikanern, welche mit dem Kaufwunsch eines Einfamilienhauses nach Panama kommen, entscheiden sich letztlich 90 für eine moderne Eigentumswohnung, wo sie ihre Rente ohne Arbeitsaufwand und Gärtner und in Kontakt mit Gleichgesinnten geniessen können. Die Preise für ein neuwertiges Appartement mit umfangreicher Social Area (Strandzugang, Pools, Tennisplatz, Barbecue, Spielplatz, Fitnessraum etc.) liegen zwischen $175'000 - $450'000 je nach Grösse
Hier gilt das US-amerikanische Maklersystem
In der Schweiz, Deutschland oder Österreich muss man verschiedene Makler aufsuchen, weil jeder sein eigenes Inventar hat. Du gehst also zu Engel & Völkers und findest dort andere Angebote als bei REMAX oder Graf Immobilien.
In Panama sieht die Sache anders aus. Hier arbeiten die lizensierten Maklerfirmen nach dem US-amerikanischen Muster.
Zum einen gibt es die LISTING AGENTS. Sie kennen ihr Viertel wie die eigene Westentasche, wissen, wo ein Todesfall oder eine Scheidung zum Verkauf oder zu einer Preissenkung motiviert. Sie arbeiten nach dem MLS (Multi-Listing-System) und machen die von ihnen gelistete Immobilie für ALLE Makler verfügbar. Im Falle eines Vertragsabschlusses teilen sich beide Makler die Provision 50/50%
Zum anderen gibt es den BUYERS AGENT. Das ist der Immobilienmakler deines Vertrauens. Er nimmt deine Anforderungen auf (Lage, Objektart, Grösse, Ausstattung, Infrastruktur, etc), sucht im MLS-System und zusätzlich in den Social-Media-Gruppen der Maklerschaft nach den aktuellen Angeboten und präsentiert dir die 3-5 besten Optionen. Er vereinbart mit den Listing-Agents die Besichtigungstermine und holt dein Feedback nach jeder Besichtigung ein, um ggfs. die Suche zu optimieren. Er unterstützt dich bei den Kaufverhandlungen, der Vermittlung eines Fachanwalts und ist bis zur Umschreibung der Liegenschaft im Öffentlichen Register für dich da.
Die Beauftragung mehrerer Makler mit der Organisation von Besichtigungen wird daher eher als Vertrauensentzug gedeutet, da ja alle auf den gleichen Angebotspool zugreifen. Für eine erfolgreiche Suche solltest du das wissen.
Die Herangehensweise
Viele machen den vierten Schritt vor dem ersten. Um die grösste Chance auf eine gute Kaufentscheidung und den besten Kaufpreis zu erhalten, solltest du dich an den optimalen Prozessablauf halten. Siehe dazu meinen Blogartikel WIE MAN IN PANAMA (K)EINE IMMOBILIE KAUFT
Der typische Ablauf eines Immobilienkaufs
1 - Der Kaufinteressent legt über seinen Repräsentanten ein schriftliches Kaufangebot vor. Dieses wird gut und respektvoll begründet und enthält eine Zustimmungsfrist von 48-72 Stunden
2 - Eventuell geht ein Gegenvorschlag des Verkäufers ein. Die Repräsentanten von Käufer- und Verkäufer versuchen eine Einigung zu erzielen. Das ist der Startschuss für die Redaktion eines Vorvertrages
3 - Normalerweise stellt der Verkäuferanwalt den Entwurfstext zur Verfügung. Aus meiner Erfahrung heraus kommt man aber schneller ans Ziel, wenn man als Käufer einen guten pro-aktiven Anwalt hat, welcher die Sache in die Hand nimmt. Die Entwurfstexte gehen zwischen den Parteien hin und her, bis die Endfassung steht und beide Parteien vor einem Notar unterschreiben. Dieser Anlass ist mit einer Anzahlung von mindestens 10% auf den Kaufpreis verbunden (Scheck der Geschäftsleitung der panamaischen Bank)
4 - Nun hat der Verkäufer viele Hausaufgaben zu erledigen und hat dafür eine Frist von 30, 60 oder in Einzelfällen mehr Tagen. In dieser Zeit sind alle Steuer- und sonstigen Schulden der Liegenschaft zu begleichen sowie die vorher vereinbarten Dokumente zu besorgen. Die Hausaufgabe des Käufers ist lediglich, für das "unwiderrufliche Zahlungsversprechen" seiner panamaischen Bank zu sorgen (der Kaufpreis muss also auf dem Konto sein), welches an die Umschreibung des Eigentümers im Öffentlichen Register gekoppelt wird. Kommt eine der beiden Seiten ihren Pflichten nicht nach und wird keine Nach-Einigung erzielt, so hat die schuldige Partei die doppelte Höhe der Anzahlung an die Gegenseite zu zahlen
5 - Notarieller Kaufvertrag: An diesem Tag wird das unwiderrufliche Zahlungsversprechen der Verkäuferseite übergeben und die Schlüsselübergabe vereinbart. Innerhalb von 7-14 Tagen ist die Liegenschaft im Öffentlichen Register auf den Namen des Käufers eingetragen. Mit diesem Registerauszug kommt der Verkäufer bei der Bank des Käufers an sein Geld.
Kauf, Besitz und Verkauf: Steuern und Kosten
KAUF: Der Kauf einer Immobilie ist für den Käufer mit keinen Steuerzahlungen verbunden. Die Steuern zahlt der Verkäufer. Der Käufer trägt lediglich die Kosten seines eigenen Anwalts, die Notar- und Registerkosten. Bei einem Liegenschaftspreis von $300'000 belaufen sich diese Kosten inklusive vorgeschriebenem amtlich zugelassenen Übersetzer auf circa $3'500.
BESITZ: Bei selbstbewohnten Immobilien fällt eine jährliche Immobiliensteuer von 0.5% an, aber nur für den Betrag, welcher den registrierten Wert der Immobilie von $120'000 übersteigt. Beispiel: Der Käufer hat $200'000 für die Immobilie bezahlt. Er zahlt demnach 0.5% von $80'000 also $400 pro Jahr. Entsprechend des Datums der Baugenehmigung hatte die Regierung Panamas eine Steuerbefreiung auf Neubauten von 20, 15 und später 10 und 5 Jahren eingeräumt. Daher ist das Jahr, bis zu welchem diese Steuerbefreiung gewährt wird, ein Kaufpreis-Argument und sollte durch den Anwalt des Käufers überprüft werden.
Sollte die Immobilie auf den Namen einer Gesellschaft gekauft worden sein, so sind selbstverständlich die jährlichen Steuern der Firma bezahlt werden, auch wenn diese nicht wirtschaftlich aktiv ist ("tasa única")
VERKAUF: Der Verkäufer zahlt nicht nur den Immobilienmakler (in der Regel 5%), sondern eine Transaktionssteuer von 2% sowie eine Verkaufsgewinnsteuer von 3%, jeweils auf Basis des höheren Wertes (registrierter Wert der Immobilie oder Verkaufspreis).
Fallstricke beim Immobilienkauf
An dieser Stelle werden noch ausführlich beschrieben: Untitulierte Liegenschaften, Teilgrundstücke vor Abschluss der Segregation und Titulation, Gebäude ohne Baugenehmigung, bei der DGI nicht registrierte Gebäude, Kaufpreiszahlung per Überweisung.
